Otimizar rendimento de aluguel - como locadores tiram mais do seu imóvel

O problema

Você comprou um imóvel como investimento. A receita de aluguel entra. Mas quando você calcula honestamente, após juros, administração e manutenção, sobra menos do que esperava. Isso é frustrante, mas normal. A boa notícia: com os ajustes certos, você pode melhorar significativamente o rendimento.

A situação na Suíça Oriental em 2026

Segundo a Wüest Partner, os aluguéis ofertados na Suíça Oriental sobem cerca de 0,5% em 2026 (Fonte: Forum Imobiliário SGKB, janeiro de 2026). Parece pouco. Mas mostra: o mercado se movimenta. Quem não ajustou seus aluguéis há anos está perdendo dinheiro.

Ao mesmo tempo, os juros permanecem no piso. Thomas Stucki, chefe de investimentos do SGKB, não espera aumento da taxa básica do SNB antes do final de 2027. Isso significa: seus custos de financiamento permanecem baixos. Ainda mais importante e otimizar o lado da receita.

1. Trazer aluguéis ao nível de mercado

Muitos locadores na Suíça Oriental cobram aluguéis 10 a 20% abaixo do nível de mercado. Frequentemente por comodidade ou porque não querem irritar inquilinos de longa data.

Verifique a situação atual do mercado:

• Compare com apartamentos semelhantes no Homegate ou Immoscout24.
• Considere localização, estado e equipamentos.
• Observe a taxa de juros de referencia. Um ajuste é possível com uma taxa de referencia mais alta.

Segundo o relatório do mercado imobiliário do SGKB (junho de 2025), os aluguéis anunciados nos cantoes de St. Gallen e Appenzell Exterior subiram 2,9% no ano - mais que a média suíça. Ao mesmo tempo, a oferta de apartamentos para alugar no cantão de St. Gallen caiu pela metade nos últimos cinco anos. Isso significa: a demanda supera a oferta. E isso lhe da margem como locador.

Um aumento de aluguel de CHF 100 por mês em um apartamento significa CHF 1'200 a mais por ano. Com quatro apartamentos, são CHF 4'800. Isso pode fazer a diferença entre um rendimento mediano é um bom rendimento.

Mas cuidado

Um aumento de aluguel deve ser feito de forma juridicamente correta. Use o formulário oficial e cumpra os prazos. Mais sobre direito locatício você encontra em nosso guia sobre direitos de inquilinos e deveres de locadores.

2. Reformar para aumentar o valor

Investimentos que elevam o valor da moradia justificam aluguéis mais altos. E frequentemente são dedutíveis nos impostos. Tres medidas com a melhor relação custo-beneficio:

• Nova cozinha - Custa CHF 12'000 a 20'000, mas possibilita um aumento de aluguel de CHF 100 a 200 por mês.
• Novo banheiro - Efeito semelhante. Inquilinos prestam atenção especialmente em cozinha e banheiro.
• Revestimentos de piso - Piso de carvalho em vez de carpete parece mais sofisticado e é mais fácil de manter.

Calcule a amortização: se uma cozinha de CHF 15'000 gera CHF 150 a mais de aluguel por mês, o investimento se paga em 8 anos. Depois disso, é lucro puro.

3. Reduzir custos adicionais

Custos adicionais altos tornam seu apartamento pouco atrativo. Inquilinos hoje olham para o custo total, não apenas para o aluguel líquido.

• Otimizar aquecimento - Uma bomba de calor moderna economiza 30 a 50% dos custos de aquecimento. E há subsídios. Leia nosso artigo sobre reformas energéticas.
• Iluminação LED - No hall de entrada e áreas comuns. Pequeno, mas eficaz.
• Consumo de agua - Torneiras economizadoras reduzem visivelmente os custos adicionais.

4. Evitar vacância

Cada mês de vacância custa o aluguel integral mais custos adicionais. Em um apartamento com CHF 1'400 de aluguel, isso facilmente chega a CHF 1'600 por mês.

Qual o tamanho do risco? Na Suíça Oriental, a taxa de apartamentos vagos está em torno de 1,0% na média suíça, enquanto a cidade de St. Gallen está em 2,3%, significativamente acima (Fonte: BfS / Forum Imobiliário SGKB, janeiro de 2026). Robert Weinert da Wüest Partner explica: "Na Suíça Oriental, há mais opções." Frequentemente, apartamentos antigos e não reformados ficam vagos - porque proprietários hesitam em investir em reforma com aluguéis baixos. Exatamente aí está sua chance: quem reforma e oferece a preço de mercado encontra inquilinos rapidamente.

Assim você reduz o risco de vacância:

• Reaja imediatamente a rescisões. Inicie a divulgação no dia da rescisão.
• Invista em fotos profissionais e uma boa descrição.
• Ofereca horarios de visita também a noite e nos fins de semana.
• Estabeleca o preço de aluguel de forma realista. Melhor CHF 50 a menos do que 2 meses de vacância.

5. Questionar custos de administração

Muitas administrações cobram 5 a 7% das receitas de aluguel. Em um objeto com CHF 60'000 de receita anual, são CHF 3'000 a 4'200.

Pergunte-se:

• O que a administração faz concretamente?
• Você pode assumir parte das tarefas?
• Vale a pena comparar com outros prestadores?

Em objetos menores com poucos apartamentos, a autoadministração pode fazer sentido. Em prédios maiores, uma boa administração economiza dinheiro a longo prazo, porque negocia profissionalmente e identifica problemas cedo.

6. Otimizar a hipoteca

Os custos hipotecários são o maior item de despesa. Verifique regularmente:

• A taxa de juros atual ainda está no nível de mercado?
• Vale a pena trocar de banco?
• Faz mais sentido uma hipoteca fixa ou SARON?

Em um objeto com CHF 800'000 de hipoteca, uma taxa 0,3% mais baixa economiza CHF 2'400 por ano. E rendimento de presente.

7. Usar otimização fiscal

Como locador, você pode deduzir diversos custos:

• Juros hipotecários
• Custos de manutenção e administração
• Premios de seguro
• Depreciação em imóveis comerciais

Aproveite as possibilidades ao máximo. Um bom fiduciário se paga rapidamente. Leia nosso guia fiscal para proprietários de imóveis.

Conclusão

Otimizar o rendimento de aluguel não é um projeto único. E um processo contínuo. Quem verifica regularmente, investe de forma direcionada e mantém os custos sob controle, tira significativamente mais do seu imóvel. Na Rüttimann Vision, apoiamos você nisso - do cálculo de rendimento até a busca de inquilinos.