Kurzantwort: Als Immobilienbesitzer können Sie Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und energetische Sanierungen von den Steuern abziehen. Wer clever plant, spart jedes Jahr mehrere Tausend Franken.
Das Problem
Sie haben Ihr Eigenheim gekauft und freuen sich. Dann kommt die erste Steuererklärung. Plötzlich müssen Sie den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Das fühlt sich ungerecht an. Aber es gibt eine gute Nachricht: Als Eigenheimbesitzer haben Sie auch viele Abzugsmöglichkeiten.
Kann ich die Hypothekarzinsen abziehen?
Ja, vollständig. Die Schuldzinsen Ihrer Hypothek ziehen Sie direkt vom steuerbaren Einkommen ab. Das gilt bei der Bundessteuer und bei den Kantons- und Gemeindesteuern.
Bei tiefen Zinsen kann sich eine bewusste Strategie lohnen. Statt die Hypothek vollständig zurückzuzahlen, legen Sie das freie Kapital anders an. So behalten Sie den Steuerabzug und erzielen gleichzeitig eine Rendite.
Welche Unterhaltskosten kann ich abziehen?
Alle werterhaltenden Arbeiten sind abzugsfähig. Dazu gehören:
- Reparaturen an Dach, Fassade oder Heizung
- Malerarbeiten und neue Bodenbeläge
- Ersatz von Küche oder Bad, sofern gleichwertig
- Gartenunterhalt bei Mietliegenschaften
Wichtig: Wertvermehrende Investitionen wie ein Anbau oder ein Pool können Sie nicht abziehen. Sie erhöhen aber die Gestehungskosten bei einem späteren Verkauf. Bewahren Sie also alle Belege auf.
Warum sollte ich Renovationen über mehrere Jahre verteilen?
Das ist einer der besten Steuertipps überhaupt. Wenn Sie eine grosse Renovation in einem einzigen Jahr durchführen, kann der Abzug ins Leere laufen. Ihr steuerbares Einkommen liegt dann vielleicht schon bei null.
Verteilen Sie die Arbeiten stattdessen auf zwei oder drei Steuerjahre. So nutzen Sie die Abzüge optimal aus. Das Steueramt St. Gallen akzeptiert das, solange die Arbeiten tatsächlich in den jeweiligen Jahren stattfinden.
Pauschalabzug oder effektive Kosten – was lohnt sich mehr?
Jedes Jahr dürfen Sie neu entscheiden. Im Kanton St. Gallen gilt:
- Pauschalabzug: 20% des Eigenmietwerts bei Gebäuden unter 10 Jahren, sonst 10%.
- Effektive Kosten: Alle tatsächlich angefallenen Unterhaltskosten mit Belegen.
In ruhigen Jahren ohne grössere Reparaturen ist die Pauschale oft günstiger. In Jahren mit einer neuen Heizung oder einem Fensterersatz lohnen sich die effektiven Kosten.
Was hat es mit dem Eigenmietwert auf sich?
Als Eigenheimbesitzer versteuern Sie den Eigenmietwert als Einkommen. Der Kanton St. Gallen setzt ihn auf 60 bis 70% der Marktmiete an. Das klingt ärgerlich. Aber dafür dürfen Sie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehen, was Mieter nicht können.
Expertentipp von Sandro: Führen Sie ein Renovationstagebuch. Notieren Sie jede Reparatur mit Datum und Kosten. So vergessen Sie bei der Steuererklärung keinen Abzug und haben bei Rückfragen des Steueramts alles parat.
Fazit
Mit der richtigen Planung sparen Sie als Immobilienbesitzer spürbar Steuern. Besonders die Staffelung von Renovationen und die jährliche Wahl zwischen Pauschale und effektiven Kosten machen einen Unterschied. Planen Sie eine energetische Sanierung? Dann lesen Sie auch unseren Artikel über Fördergelder und Steuerabzüge. Bei Rüttimann Vision unterstützen wir Sie gerne bei Ihrer Steuererklärung.