Kurzantwort: Ja, im Kanton St. Gallen müssen Sie den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Er liegt bei 60 bis 70% der Marktmiete. Dafür dürfen Sie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehen.
Sie wohnen im eigenen Haus – und zahlen trotzdem drauf?
Sie haben jahrelang gespart, eine Immobilie gekauft und freuen sich über Ihr Eigenheim. Dann kommt die Steuererklärung. Plötzlich müssen Sie ein Einkommen versteuern, das Sie gar nie erhalten haben. Das ist der Eigenmietwert. Und ja, das ärgert viele.
Aber keine Sorge: Wenn Sie die Spielregeln kennen, können Sie die Belastung deutlich senken.
Was genau ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen. Er entspricht dem Betrag, den Sie als Miete erzielen könnten, wenn Sie Ihr Haus vermieten würden. Diesen Betrag müssen Sie als Einkommen versteuern. Obwohl kein Franken auf Ihr Konto fliesst.
Der Hintergrund: Der Bund will Mieter und Eigentümer steuerlich gleichbehandeln. Mieter können ihre Miete nicht abziehen. Eigentümer haben dafür den Eigenmietwert als Einkommen, dürfen aber Zinsen und Unterhalt abziehen.
Wie wird der Eigenmietwert im Kanton St. Gallen berechnet?
Das Steueramt St. Gallen berechnet den Eigenmietwert auf Basis der amtlichen Schätzung. Er liegt in der Regel bei 60 bis 70% der marktüblichen Miete. Dabei spielen vier Faktoren eine Rolle:
- Lage und Gemeinde der Immobilie
- Grösse und Ausbaustandard
- Baujahr und Zustand
- Vergleichsmieten in der Umgebung
Was kann ich vom Eigenmietwert abziehen?
Im Gegenzug dürfen Sie einiges geltend machen:
- Hypothekarzinsen – Vollumfänglich abzugsfähig.
- Unterhaltskosten – Werterhaltende Investitionen oder eine Pauschale.
- Versicherungsprämien – Die Gebäudeversicherung.
- Verwaltungskosten – Bei vermieteten Liegenschaften.
Pauschalabzug oder effektive Kosten – was ist besser?
Jedes Jahr dürfen Sie neu wählen. Im Kanton St. Gallen gilt:
- Pauschalabzug: 20% des Eigenmietwerts bei Gebäuden unter 10 Jahren. 10% bei älteren Gebäuden.
- Effektive Kosten: Alle tatsächlich angefallenen Unterhaltskosten mit Belegen.
Die Faustregel: In ruhigen Jahren nehmen Sie die Pauschale. In Jahren mit grösseren Reparaturen lohnen sich die effektiven Kosten.
Kann ich den Eigenmietwert überprüfen lassen?
Ja. Der Eigenmietwert wird im Kanton St. Gallen periodisch überprüft. Bei wesentlichen Veränderungen wie einem Umbau oder einer Renovation kann eine Neuschätzung erfolgen.
Umgekehrt können Sie auch selbst eine Überprüfung beantragen. Wenn Sie der Meinung sind, dass der Eigenmietwert zu hoch angesetzt ist, schreiben Sie dem kantonalen Steueramt SG.
Wird der Eigenmietwert abgeschafft?
Darüber wird seit Jahren diskutiert. Das Bundesparlament hat Beschlüsse gefasst, die eine Abschaffung für selbstbewohntes Wohneigentum vorsehen. Aber Achtung: Im Gegenzug würden auch die Abzüge für Hypothekarzinsen und Unterhalt wegfallen.
Die Umsetzung ist noch offen. Planen Sie vorerst weiter mit dem bestehenden System.
Wie kann ich meine Steuerlast optimieren?
Vier bewährte Strategien:
- Renovationen staffeln – Verteilen Sie grössere Arbeiten über mehrere Jahre. So nutzen Sie die Abzüge jedes Jahr.
- Pauschale oder effektiv – Rechnen Sie jedes Jahr beide Varianten durch. Wählen Sie die günstigere.
- Hypothekarstrategie prüfen – Eine höhere Hypothek bedeutet mehr Zinsabzug. Ob sich das lohnt, hängt vom Zinsniveau ab.
- Neuschätzung beantragen – Wenn der Eigenmietwert zu hoch ist, fordern Sie eine Korrektur beim Steueramt SG.
Expertentipp von Sandro: Viele Eigenheimbesitzer verschenken Geld, weil sie jedes Jahr automatisch die Pauschale nehmen. Rechnen Sie in einem Jahr mit neuer Heizung oder Fensterersatz unbedingt die effektiven Kosten durch. Der Unterschied kann schnell CHF 2'000 bis 3'000 ausmachen.
Fazit
Der Eigenmietwert ist ärgerlich, aber mit der richtigen Strategie gut beherrschbar. Lesen Sie auch unsere Artikel über alle Steuerabzüge für Immobilienbesitzer und Fördergelder bei energetischen Sanierungen. Bei Rüttimann Vision erstellen wir Ihre Steuererklärung und sorgen dafür, dass Sie optimal aufgestellt sind.