Kurzantwort: Eine Renditeimmobilie in der Ostschweiz kann sich lohnen. Entscheidend ist die Nettorendite nach allen Kosten. In guten Lagen sind 2 bis 4% realistisch.
Das Problem
Die Börse schwankt, das Sparkonto bringt kaum Zins. Da klingt eine Immobilie als Kapitalanlage verlockend. Aber ist das wirklich so einfach? Viele Käufer rechnen sich die Rendite schön. Wir zeigen Ihnen, wie Sie ehrlich kalkulieren.
Warum überhaupt in Immobilien investieren?
Immobilien haben handfeste Vorteile gegenüber anderen Anlagen:
- Stabile Mieteinnahmen – Jeden Monat fliesst Geld auf Ihr Konto.
- Inflationsschutz – Die Mieten steigen in der Regel mit der Teuerung.
- Wertsteigerung – In guten Lagen steigen die Preise langfristig.
- Hebeleffekt – Mit Hypothek investieren Sie mehr, als Sie Eigenkapital haben.
- Steuervorteile – Unterhaltskosten und Zinsen können Sie abziehen. Mehr dazu in unserem Steuer-Ratgeber für Immobilienbesitzer.
Wie berechne ich die Rendite richtig?
Viele schauen nur auf die Bruttorendite. Das reicht nicht.
Bruttorendite
Jährliche Mieteinnahmen geteilt durch Kaufpreis, mal 100. In der Ostschweiz liegen Bruttorenditen bei kleineren Objekten oft zwischen 4 und 6%.
Nettorendite
Die Nettorendite ist ehrlicher. Sie berücksichtigt:
- Unterhalts- und Verwaltungskosten
- Rückstellungen für Renovationen
- Hypothekarzinsen
- Steuern auf die Mieteinnahmen
Eine Nettorendite von 2 bis 4% ist solide. Alles darüber ist überdurchschnittlich gut.
Welches Objekt eignet sich als Kapitalanlage?
Nicht jede Immobilie taugt als Renditeobjekt. Prüfen Sie diese vier Punkte:
- Vollvermietung – Ist das Objekt bereits vermietet? Dann haben Sie sofort Einnahmen.
- Lage – Gute Anbindung und Infrastruktur bedeuten tiefe Leerstandsquoten.
- Zustand – Frisch sanierte Objekte sparen kurzfristige Investitionen.
- Mieterprofil – Langfristige, zuverlässige Mieter reduzieren Ihr Risiko deutlich.
Welche Risiken muss ich kennen?
Seien Sie ehrlich zu sich selbst. Auch Immobilien haben Risiken:
- Leerstände und Mieterausfälle
- Unerwartete Reparaturkosten, etwa eine neue Heizung
- Zinserhöhungen bei variablen Hypotheken
- Marktwertschwankungen in einzelnen Regionen
Wie sieht das in der Praxis aus?
Ein Beispiel aus der Ostschweiz: Ein vollvermietetes Mehrfamilienhaus mit monatlichen Mieteinnahmen von CHF 5'350 und einem Kaufpreis von CHF 1'400'000.
- Bruttorendite: rund 4.6%
- Nach Abzug von Verwaltung, Unterhalt und Zinsen bleibt eine Nettorendite von gut 2.5%.
- Dazu kommt eine mögliche Wertsteigerung über die Jahre.
Im Vergleich zu Zürich oder der Genferseeregion bietet die Ostschweiz ein deutlich besseres Preis-Leistungs-Verhältnis.
Expertentipp von Nico: Rechnen Sie immer mit einer Leerstandsquote von mindestens 3 bis 5%, auch wenn das Objekt heute voll vermietet ist. So erleben Sie keine bösen Überraschungen.
Fazit
Eine Renditeimmobilie kann sich lohnen, wenn Sie sauber rechnen und auf Qualität setzen. Lassen Sie sich nicht von hohen Bruttorenditen blenden. Bei Rüttimann Vision helfen wir Ihnen, das passende Anlageobjekt in der Ostschweiz zu finden.