Mietrendite optimieren – so holen Vermieter mehr aus ihrer Immobilie

Das Problem

Sie haben eine Immobilie als Kapitalanlage gekauft. Die Mieteinnahmen fliessen. Aber wenn Sie ehrlich rechnen, bleibt nach Zinsen, Verwaltung und Unterhalt weniger übrig als erwartet. Das ist frustrierend, aber normal. Die gute Nachricht: Mit den richtigen Stellschrauben können Sie die Rendite deutlich verbessern.

Die Ausgangslage in der Ostschweiz 2026

Laut Wüest Partner steigen die Angebotsmieten in der Ostschweiz 2026 um rund 0.5% (Quelle: SGKB Immobilienforum, Januar 2026). Das klingt wenig. Aber es zeigt: Der Markt bewegt sich. Wer seine Mieten seit Jahren nicht angepasst hat, verschenkt bares Geld.

Gleichzeitig bleiben die Zinsen am Boden. SGKB-Investmentchef Thomas Stucki erwartet keine Erhöhung des SNB-Leitzinses vor Ende 2027. Das bedeutet: Ihre Finanzierungskosten bleiben tief. Umso wichtiger ist es, auf der Einnahmenseite zu optimieren.

1. Mieten auf Marktniveau bringen

Viele Vermieter in der Ostschweiz verlangen Mieten, die 10 bis 20% unter dem Marktniveau liegen. Oft aus Bequemlichkeit oder weil sie langjährige Mieter nicht verärgern wollen.

Prüfen Sie die aktuelle Marktlage:

• Vergleichen Sie mit ähnlichen Wohnungen auf Homegate oder Immoscout24.
• Berücksichtigen Sie Lage, Zustand und Ausstattung.
• Beachten Sie den Referenzzinssatz. Eine Anpassung ist bei einem höheren Referenzzinssatz möglich.

Laut dem SGKB-Immobilienmarktbericht (Juni 2025) stiegen die inserierten Mieten in den Kantonen St. Gallen und Ausserrhoden im Jahresverlauf um 2.9% – stärker als im Schweizer Durchschnitt. Gleichzeitig hat sich die Auswahl an Mietwohnungen im Kanton St. Gallen in den letzten fünf Jahren mehr als halbiert. Das heisst: Die Nachfrage übersteigt das Angebot. Und das gibt Ihnen als Vermieter Spielraum.

Eine Mieterhöhung von CHF 100 pro Monat bei einer Wohnung bedeutet CHF 1'200 mehr pro Jahr. Bei vier Wohnungen sind das CHF 4'800. Das kann den Unterschied zwischen einer mittelmässigen und einer guten Rendite ausmachen.

Aber Vorsicht

Eine Mieterhöhung muss rechtlich korrekt erfolgen. Nutzen Sie das offizielle Formular und halten Sie die Fristen ein. Mehr zum Mietrecht finden Sie in unserem Ratgeber zu Mieterrechten und Vermieterpflichten.

2. Wertvermehrend sanieren

Investitionen, die den Wohnwert steigern, rechtfertigen höhere Mieten. Und sie sind oft steuerlich absetzbar. Drei Massnahmen mit dem besten Kosten-Nutzen-Verhältnis:

• Neue Küche – Kostet CHF 12'000 bis 20'000, ermöglicht aber eine Mieterhöhung von CHF 100 bis 200 pro Monat.
• Neues Badezimmer – Ähnlicher Effekt. Mieter achten besonders auf Küche und Bad.
• Bodenbeläge – Eichenparkett statt Teppich wirkt hochwertiger und ist pflegeleichter.

Rechnen Sie die Amortisation: Wenn eine CHF 15'000-Küche CHF 150 mehr Miete pro Monat bringt, ist die Investition in 8 Jahren zurückbezahlt. Danach ist es reiner Gewinn.

3. Nebenkosten senken

Hohe Nebenkosten machen Ihre Wohnung unattraktiv. Mieter schauen heute auf die Gesamtkosten, nicht nur auf die Nettomiete.

• Heizung optimieren – Eine moderne Wärmepumpe spart 30 bis 50% Heizkosten. Und es gibt Fördergelder. Lesen Sie dazu unseren Artikel über energetische Sanierungen.
• LED-Beleuchtung – Im Treppenhaus und in Gemeinschaftsräumen. Klein, aber wirksam.
• Wasserverbrauch – Wassersparende Armaturen reduzieren die Nebenkosten spürbar.

4. Leerstand vermeiden

Jeder Monat Leerstand kostet Sie die volle Monatsmiete plus Nebenkosten. Bei einer Wohnung mit CHF 1'400 Miete sind das schnell CHF 1'600 pro Monat.

Wie gross ist das Risiko? In der Ostschweiz liegt die Leerwohnungsziffer bei rund 1.0% im Schweizer Schnitt, wobei die Stadt St. Gallen mit 2.3% deutlich darüber liegt (Quelle: BfS / SGKB Immobilienforum, Januar 2026). Robert Weinert von Wüest Partner erklärt: «In der Ostschweiz hat man mehr Auswahl.» Oft stehen ältere, unsanierte Wohnungen leer – weil Eigentümer bei tiefen Mieten zögern, in eine Sanierung zu investieren. Genau hier liegt Ihre Chance: Wer saniert und marktgerecht anbietet, findet schnell Mieter.

So reduzieren Sie das Leerstandsrisiko:

• Reagieren Sie sofort auf Kündigungen. Starten Sie die Vermarktung am Tag der Kündigung.
• Investieren Sie in professionelle Fotos und eine gute Beschreibung.
• Bieten Sie Besichtigungstermine auch abends und am Wochenende an.
• Setzen Sie den Mietpreis realistisch an. Lieber CHF 50 weniger als 2 Monate Leerstand.

5. Verwaltungskosten hinterfragen

Viele Verwaltungen berechnen 5 bis 7% der Mieteinnahmen. Bei einem Objekt mit CHF 60'000 Jahresmiete sind das CHF 3'000 bis 4'200.

Fragen Sie sich:

• Was leistet die Verwaltung konkret?
• Können Sie Teile selbst übernehmen?
• Lohnt sich ein Vergleich mit anderen Anbietern?

Bei kleineren Objekten mit wenigen Wohnungen kann die Selbstverwaltung sinnvoll sein. Bei grösseren Häusern spart eine gute Verwaltung langfristig Geld, weil sie professionell verhandelt und Probleme früh erkennt.

6. Hypothek optimieren

Die Hypothekarkosten sind der grösste Ausgabenposten. Prüfen Sie regelmässig:

• Ist der aktuelle Zinssatz noch marktgerecht?
• Lohnt sich eine Umschuldung?
• Macht eine Festhypothek oder SARON-Hypothek mehr Sinn?

Bei einem Objekt mit CHF 800'000 Hypothek spart ein um 0.3% tieferer Zins CHF 2'400 pro Jahr. Das ist geschenkte Rendite.

7. Steueroptimierung nutzen

Als Vermieter können Sie zahlreiche Kosten abziehen:

• Hypothekarzinsen
• Unterhalts- und Verwaltungskosten
• Versicherungsprämien
• Abschreibungen bei Geschäftsliegenschaften

Nutzen Sie die Möglichkeiten voll aus. Ein guter Treuhänder zahlt sich hier schnell aus. Lesen Sie dazu unseren Steuer-Ratgeber für Immobilienbesitzer.

Expertentipp von Jessica: Prüfen Sie einmal jährlich, ob Ihre Mieten noch marktgerecht sind. Viele Vermieter verschenken über die Jahre Tausende Franken, weil sie die Mieten nie anpassen. Das ist kein schlechtes Gewissen wert – es ist Ihr gutes Recht.

Fazit

Die Mietrendite zu optimieren ist kein einmaliges Projekt. Es ist ein laufender Prozess. Wer regelmässig prüft, gezielt investiert und die Kosten im Griff hat, holt deutlich mehr aus seiner Immobilie. Bei Rüttimann Vision unterstützen wir Sie dabei – von der Renditeberechnung bis zur Mietersuche.