Vermietete Wohnung kaufen – die smarte Kapitalanlage?

Warum eine bereits vermietete Wohnung?

Die Idee klingt verlockend: Sie kaufen eine Wohnung, die schon vermietet ist. Ab Tag eins fliesst Miete. Kein Leerstand, keine Mietersuche, kein Stress. Und das Geld auf dem Sparkonto arbeitet endlich für Sie.

Tatsächlich ist der Kauf einer vermieteten Wohnung eine der beliebtesten Einstiegsmöglichkeiten für Privatanleger in der Schweiz. Aber wie bei jeder Investition gibt es Fallstricke.

Die Marktsituation 2026

Die Rahmenbedingungen sind günstig. Am SGKB Immobilienforum im Januar 2026 bestätigte Thomas Stucki, Investmentchef der St. Galler Kantonalbank, dass der SNB-Leitzins bei 0.0% bleibt – voraussichtlich bis Ende 2027 oder sogar Anfang 2028. Das heisst: Tiefe Hypothekarzinsen für Anleger, noch für eine ganze Weile.

Gleichzeitig steigen die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen in der Ostschweiz laut Wüest Partner um voraussichtlich 2.5% im Jahr 2026. Und Donato Scognamiglio vom Immobilienberatungsunternehmen IAZI sagte am TKB Immobilienforum im November 2025: Immer mehr Zürcher suchen in der Ostschweiz – wer von Winterthur nach Frauenfeld zieht, spart beim Hauskauf rund CHF 700'000 und sitzt nur ein paar Minuten länger im Zug.

Dieser Zuzugsdruck stützt die Nachfrage auch nach Mietwohnungen. Dazu kommt: Schweizer Wohnimmobilien gelten in unsicheren Zeiten als sicherer Hafen. Roman Ballmer von IAZI bestätigte am TKB Eigenheimindex (April 2025): «Bisherige Krisen zeigten, dass Schweizer Wohnimmobilien in Zeiten der Ungewissheit an Beliebtheit gewinnen.»

Für Anleger bedeutet das: Tiefes Leerstandsrisiko, stabile Mieteinnahmen und langfristige Wertsteigerung.

Welche Vorteile hat eine vermietete Wohnung?

Sofortige Einnahmen

Das ist der offensichtlichste Vorteil. Ab dem Kaufdatum erhalten Sie Miete. Bei einer leeren Wohnung dauert es Wochen oder Monate, bis ein Mieter gefunden ist.

Kalkulierbare Rendite

Sie kennen die Miete, die Nebenkosten und den Kaufpreis. Damit können Sie die Rendite sofort berechnen. Keine Annahmen, keine Schätzungen. Lesen Sie in unserem Kapitalanlage-Ratgeber, wie Sie die Nettorendite richtig kalkulieren.

Tieferer Kaufpreis

Vermietete Wohnungen werden oft günstiger angeboten als leere. Der Grund: Selbstnutzer fallen als Käufer weg. Die Nachfrage ist kleiner, der Preis tiefer. Das ist Ihr Vorteil als Anleger.

Bewährtes Mietverhältnis

Ein Mieter, der seit Jahren zuverlässig zahlt und die Wohnung pflegt, ist Gold wert. Sie übernehmen ein funktionierendes System.

Welche Risiken muss ich kennen?

Der bestehende Mietvertrag bindet Sie

Beim Kauf übernehmen Sie den bestehenden Mietvertrag. Das heisst: Sie können die Miete nicht einfach erhöhen oder den Mieter kündigen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist möglich, aber an strenge Bedingungen geknüpft.

Prüfen Sie vor dem Kauf:

• Wie hoch ist die aktuelle Miete im Vergleich zum Marktniveau?
• Wann wurde die Miete zuletzt angepasst?
• Gibt es Sondervereinbarungen im Mietvertrag?
• Ist der Mieter pünktlich und zuverlässig?

Untermiete oder Altlasten

Schauen Sie genau hin:

• Hat der Mieter die Wohnung untervermietet?
• Gibt es offene Mängelmeldungen?
• Wurde das Mieterdepot korrekt hinterlegt?

Renovationsstau

Manchmal wird eine Wohnung genau deshalb verkauft, weil grössere Investitionen anstehen. Küche, Bad oder Bodenbeläge am Ende der Lebensdauer bedeuten hohe Kosten nach dem Kauf.

Wie finanziere ich eine vermietete Wohnung?

Die Bank behandelt eine Anlageimmobilie anders als ein Eigenheim:

• Eigenkapital: Mindestens 25%, oft 30%. Die Bank ist strenger als bei Eigennutzung.
• Tragbarkeit: Die Mieteinnahmen werden zu 80% angerechnet. Der Rest muss Ihr Einkommen tragen.
• Zinsmarge: Renditeobjekte haben einen leicht höheren Hypothekarzins als selbstbewohnte Immobilien.

Rechenbeispiel

Eine vermietete 2.5-Zimmer-Wohnung in Bischofszell. Kaufpreis CHF 295'000. Monatliche Miete CHF 1'240.

• Jährliche Mieteinnahmen: CHF 14'880
• Bruttorendite: 5.0%
• Eigenkapital (25%): CHF 73'750
• Hypothek (75%): CHF 221'250 zu 1.6% = CHF 3'540 Zinsen pro Jahr
• Verwaltung und Unterhalt: ca. CHF 3'000 pro Jahr
• Nettoertrag: ca. CHF 8'340 pro Jahr
• Rendite auf Eigenkapital: 11.3%

Dazu kommt die langfristige Wertsteigerung des Objekts.

Worauf achte ich bei der Besichtigung?

Anders als beim Eigenheim geht es nicht um Ihren persönlichen Geschmack. Prüfen Sie:

1. Allgemeinzustand des Gebäudes – Treppenhaus, Fassade, Tiefgarage. Das zeigt, wie die Stockwerkeigentümergemeinschaft wirtschaftet.
2. Erneuerungsfonds – Ist genug Geld im Fonds? Oder stehen bald Sonderbeiträge an? Mehr dazu in unserem Ratgeber zum Stockwerkeigentum.
3. Nebenkostenabrechnung – Wie hoch sind die tatsächlichen Nebenkosten? Stimmen sie mit der Akontobeiträge überein?
4. Protokolle der Eigentümerversammlung – Gibt es geplante Sanierungen? Konflikte unter Eigentümern?
5. Mieterdossier – Zahlungshistorie, Korrespondenz, offene Punkte.

Steuern nicht vergessen

Als Vermieter versteuern Sie die Mieteinnahmen als Einkommen. Dafür können Sie abziehen:

• Hypothekarzinsen
• Verwaltungskosten
• Unterhaltskosten (pauschal oder effektiv)
• Einlagen in den Erneuerungsfonds

Im Kanton St. Gallen können Sie zwischen Pauschalabzug und effektiven Kosten wählen. Lesen Sie dazu unseren Steuer-Ratgeber. Beim Verkauf fällt zudem die Grundstückgewinnsteuer an.

Expertentipp von Nico: Fragen Sie den Verkäufer nach dem Grund des Verkaufs. Wenn eine vermietete Wohnung plötzlich auf dem Markt ist, hat das oft einen Grund. Manchmal ist es harmlos – Erbfall, Umzug, Liquiditätsbedarf. Manchmal stecken aber Probleme dahinter, die Sie kennen sollten.

Fazit

Eine vermietete Wohnung ist ein smarter Einstieg in die Immobilienanlage. Sie haben sofort Einnahmen, ein kalkulierbares Risiko und profitieren vom Hebeleffekt der Hypothek. Aber nur, wenn Sie den Mietvertrag, den Zustand und die Zahlen sorgfältig prüfen. Bei Rüttimann Vision begleiten wir Sie vom ersten Interesse bis zum Kaufvertrag – und darüber hinaus.