Kurzantwort: Ein Mehrfamilienhaus ist eine der solidesten Immobilienanlagen. Entscheidend sind die Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis, der bauliche Zustand und die Lage. In der Ostschweiz finden Sie noch attraktive Objekte mit Bruttorenditen von 4 bis 6%.
Warum ein Mehrfamilienhaus?
Sie haben etwas Kapital auf der Seite und überlegen sich, wie Sie es sinnvoll anlegen können. Das Sparkonto bringt kaum Zins. Die Börse macht nervös. Dann fällt der Blick auf Immobilien. Und wer es richtig machen will, kommt schnell zum Mehrfamilienhaus.
Der Grund ist einfach: Mit mehreren Mietwohnungen verteilen Sie das Risiko. Fällt eine Wohnung leer, zahlen die anderen weiter. Bei einer einzelnen Eigentumswohnung haben Sie null Einnahmen bei Leerstand. Das macht das Mehrfamilienhaus zur stabileren Anlage.
Warum gerade jetzt – und warum Ostschweiz?
Am SGKB Immobilienforum im Januar 2026 war die Botschaft klar: Die Zinsen bleiben tief. SGKB-Investmentchef Thomas Stucki rechnet damit, dass die SNB den Leitzins von aktuell 0.0% erst Ende 2027 oder Anfang 2028 erhöhen wird. Das bedeutet: Tiefe Finanzierungskosten für Anleger – noch für eine ganze Weile.
Gleichzeitig zeigte Christine Eugster von Wüest Partner, dass die Ostschweiz ein ausgewogener Markt ist. Angebot und Nachfrage sind «ungefähr im Gleichgewicht». Die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen steigen 2026 voraussichtlich um 2.5%. Das ist moderat – und genau das macht die Region attraktiv für Investoren, die nicht überbezahlen wollen.
Investoren legen laut Eugster auf der Flucht aus Obligationen, die kaum Rendite abwerfen, ihr Geld gerne in Renditeliegenschaften an – also in Mehrfamilienhäusern. Der Trend ist eindeutig.
Wie bewerte ich ein Mehrfamilienhaus?
Die Mieteinnahmen prüfen
Der wichtigste Wert ist der tatsächliche Mietertrag. Nicht der theoretische. Prüfen Sie:
- Wie hoch sind die aktuellen Mieten?
- Sind die Mieten marktgerecht oder unter dem Niveau?
- Wie lange laufen die Mietverträge noch?
- Gibt es Mieter, die seit Jahren zuverlässig zahlen?
Tiefe Mieten sind nicht unbedingt schlecht. Sie bedeuten Potenzial nach oben. Aber nur, wenn die Lage und der Zustand das hergeben.
Den baulichen Zustand einschätzen
Hier werden die meisten Fehler gemacht. Ein frisch gestrichenes Treppenhaus sagt wenig über den Zustand der Leitungen. Schauen Sie genauer hin:
- Dach und Fassade – Wann wurde zuletzt saniert? Eine Dachsanierung kostet schnell CHF 80'000 bis 150'000.
- Heizung – Öl oder Gas? Wie alt ist die Anlage? Ein Ersatz durch eine Wärmepumpe kostet CHF 40'000 bis 80'000.
- Leitungen – Wasser- und Abwasserleitungen halten 40 bis 50 Jahre. Danach wird es teuer.
- Fenster – Einfachverglasung oder dreifach? Alte Fenster bedeuten hohe Nebenkosten und unzufriedene Mieter.
Rechnen Sie den Investitionsbedarf der nächsten 10 Jahre und ziehen Sie diesen vom Kaufpreis ab. So kommen Sie auf den realistischen Wert.
Die Lage bewerten
In der Ostschweiz gibt es grosse Unterschiede. Fragen Sie sich:
- Wie hoch ist die Leerstandsquote in der Gemeinde?
- Wächst die Bevölkerung oder schrumpft sie?
- Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Verkehr?
- Gibt es Arbeitgeber, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
Gemeinden wie Wittenbach, Gossau oder Bischofszell bieten gute Infrastruktur bei moderaten Preisen. In abgelegenen Gebieten sind die Preise tiefer, aber das Leerstandsrisiko höher.
Gut zu wissen: Die Leerwohnungsziffer in der Stadt St. Gallen liegt bei 2.3% – vergleichsweise hoch unter den zehn grössten Schweizer Städten (Quelle: St. Galler Tagblatt / SGKB Immobilienforum, Januar 2026). Das heisst: In der Stadt selbst ist die Nachfrage etwas weniger angespannt. In den umliegenden Gemeinden sieht es oft anders aus.
Wie finanziere ich ein Mehrfamilienhaus?
Die Regeln sind ähnlich wie beim Eigenheim, aber mit Unterschieden:
- Eigenkapital: Mindestens 25% bei Renditeobjekten. Manche Banken verlangen 30%.
- Tragbarkeit: Die Bank rechnet mit den Mieteinnahmen. Das verbessert Ihre Position.
- Hypothek: Festhypotheken geben Planungssicherheit. Bei aktuellen Zinsen von 1.4 bis 1.9% für 10 Jahre ist das attraktiv.
Wichtig: Rechnen Sie immer mit einem kalkulatorischen Zins von 5%. Wenn die Rechnung dann noch aufgeht, sind Sie auf der sicheren Seite.
Was sind typische Fehler?
- Nur auf die Bruttorendite schauen – Die Nettorendite nach Verwaltung, Unterhalt und Rückstellungen ist entscheidend. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Renditeberechnung.
- Den Verwaltungsaufwand unterschätzen – Mieteranfragen, Reparaturen, Nebenkostenabrechnungen. Das braucht Zeit oder kostet Geld für eine Verwaltung.
- Keine Rückstellungen bilden – Rechnen Sie mit 1 bis 1.5% des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr für Unterhalt.
- Sanierungsbedarf ignorieren – Ein günstiger Kaufpreis nützt nichts, wenn in 3 Jahren CHF 200'000 ins Dach fliessen.
Praxisbeispiel aus der Ostschweiz
Ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen in der Region Wil. Kaufpreis CHF 1'200'000. Jährliche Mieteinnahmen CHF 62'400.
- Bruttorendite: 5.2%
- Abzüglich Verwaltung (5%), Unterhalt (1%), Rückstellungen (0.5%): Nettomietertrag CHF 51'500
- Nettorendite auf Eigenkapital (25%): rund 6.8% nach Hypothekarzinsen
Das ist ein solides Resultat. Dazu kommt die langfristige Wertsteigerung: Eigentumswohnungen in der Region verteuerten sich 2025 um 3.8%, Einfamilienhäuser um 3.7% (Quelle: SGKB Immobilienmarktbericht, Juni 2025). Und mit dem Zuzugsdruck aus Zürich dürften die Preise weiter steigen.
Expertentipp von Stefan: Kaufen Sie nie ein Mehrfamilienhaus, ohne vorher alle Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre gesehen zu haben. Dort verstecken sich die Wahrheiten, die im Exposé nicht stehen.
Fazit
Ein Mehrfamilienhaus in der Ostschweiz ist eine der besten Möglichkeiten, Kapital stabil und rentabel anzulegen. Aber nur, wenn Sie sauber rechnen und den Zustand ehrlich einschätzen. Bei Rüttimann Vision helfen wir Ihnen, das passende Objekt zu finden und die Zahlen richtig zu bewerten.